相続した空き家売却特例を解説！適用条件と手続きで税負担を軽減BLOG

相続した空き家は、管理の手間や固定資産税、将来の売却時の税金など、様々な悩みの種となり得ます。
特に、売却益にかかる税金は大きな負担となることがありますが、一定の条件を満たせば、この負担を大幅に軽減できる制度が用意されています。
この特例制度を理解し、適切に活用することで、相続した空き家の売却をより有利に進めることが可能です。
ここでは、その適用条件から具体的な手続き方法までを解説します。

空き家売却の特例適用条件

特例対象となる空き家・土地の要件

この特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）の対象となるのは、相続（遺言または遺産分割）により取得した家屋と、その敷地として使われていた土地です。
相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかった家屋と、その隣接土地のうち一定面積までが対象となります。
相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと、かつ、相続開始から売却までの間、相続人自身が居住していないことが要件です。
家屋を解体している場合でも、解体前にこれらの条件を満たしていれば、土地のみの売却でも特例の対象となる可能性があります。
土地の面積には、家屋の床面積の10倍までといった制限があります。

特例を受けるための売却時期や相手方の要件

特例を適用するには、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、または、3年経過日までに売却活動を開始し、相続開始の日から4年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。
売却相手は、配偶者や直系血族、その親族など特別な関係にある者以外でなければならず、一般の個人や法人への売却が条件です。
控除できる金額は、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円までで、これを超える部分には通常の税率が適用されます。

空き家売却の特例手続き

確定申告で特例を申請する流れ

空き家を譲渡した年の翌年に、原則3月15日までに所轄の税務署で確定申告を行うことで、特例の適用が受けられます。
国税庁のウェブサイトや税務署で入手できる申告書に、給与所得など他の所得も含めて必要事項を記入します。
あわせて、特例適用に必要な証明書類や売買契約書の写しなどを添付します。
これらをe-Tax、郵送、または窓口で提出すれば申告が完了します。

提出が必要な書類の種類

必要書類は、確定申告書（第一表・第二表）のほか、「空き家の譲渡所得の特例の適用に関する申告書」です。
相続取得であることを示すため、遺言書や遺産分割協議書の写し、被相続人との関係を示す戸籍謄本などが求められます。
また、家屋・土地の登記事項証明書、売買契約書の写し、相続開始直前の家屋の固定資産税評価額証明書なども必要です。
家屋を解体して土地のみ売却した場合は、解体証明書や請求書・領収書の写しなど、解体費用を示す書類が求められることがあります。

申告期限と注意点

確定申告の期限は、譲渡した年の翌年3月15日までで、この期限を過ぎると特例は受けられません。
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」は一生に一度しか利用できず、将来別の空き家を売却しても再度は使えません。
また、相続税の特例や、居住用財産の3,000万円特別控除など、他の特例との併用は原則できません。
制度は複雑なため、適用要件や書類、手続きに不明点がある場合は、早めに税理士など専門家へ相談することが望まれます。

まとめ

相続した空き家の売却に利用できるこの特例は、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円が控除される、税負担を大きく抑えられる制度です。
家屋や土地の状態、相続からの経過年数、売却相手などの条件を正しく理解し、期限内の確定申告を確実に行うことが重要です。
必要書類の準備や手続きに不安がある場合は、税理士など専門家への相談も検討し、制度を最大限に活用して、円滑な不動産売却と効率的な税金対策を実現しましょう。

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