相続したマンションと土地の評価額はどう決まる？計算方法を解説BLOG

相続した財産の中でも、マンションや土地といった不動産は、その評価額が相続税額に大きく影響するため、どのように評価されるのか、多くの方が関心を寄せられています。
特に、マンションは建物部分と土地部分を合わせて評価する必要があり、それぞれに定められた方法で評価額を算出していくことになります。
ご自身が相続した不動産の適正な評価額を知ることは、今後の手続きを進める上で非常に重要となります。

マンションの相続評価はどう決まる

マンション（居住用の区分所有財産）の相続税評価は、家屋部分と土地部分のそれぞれを分けて行われます。
相続税法では、居住用の区分所有財産の評価について、原則として「居住用の区分所有財産の評価について」(法令解釈通達)という特別なルールに基づき評価額を算定します。
ただし、事業用のテナント物件や、総階数が2以下の低層住宅など、一部のケースではこの通達が適用されない場合もあります。

評価額の計算方法

マンションの家屋部分（区分所有権）の相続税評価額は、原則として、固定資産税評価額に1.0を乗じて計算されます。
一方、マンションの敷地部分（敷地利用権）の相続税評価額は、まず、そのマンションが建つ土地全体の評価額を、路線価と土地の総面積を基に計算します。
次に、その土地全体の評価額に、区分所有者が持つ「敷地権の割合」を乗じることで、本通達適用前の敷地利用権の価額を算出します。

区分所有補正率で調整する

上記のようにして算出された家屋部分と土地部分の評価額は、そのまま最終的な相続税評価額となるわけではありません。
マンションの評価においては、「区分所有補正率」を用いて、これらの評価額をさらに調整します。
区分所有補正率は、建物の築年数、総階数、専有部分の所在階、敷地の広さ（専有部分の面積に対する持分割合）など、様々な要素から計算される「評価乖離率」や「評価水準」といった指標に基づいて決定されます。
この補正率を適用することで、マンションの立地や構造といった特性を反映した、より実態に即した相続税評価額が算出されます。

相続した土地の評価額はいくらになる

相続した土地の評価額は、その土地の種類や利用状況によって評価方法が異なります。
マンションに付属する土地の場合、それは区分所有者全員で共有する「敷地利用権」として評価されます。
この敷地利用権の評価額を算出するには、まず、その土地の評価の基準となる「路線価」を確認することが重要です。

路線価と敷地権割合で算出

相続税の計算における土地の評価は、公示地価の約80％に相当する「路線価」を基準に行われるのが原則です。
マンションの敷地のように、複数の区分所有者が共有する土地の場合、個々の区分所有者が権利を持つ割合を示す「敷地権割合」が評価額の算定において不可欠となります。
この敷地権割合は、各区分所有者の専有部分の床面積に応じて定められています。

敷地利用権の評価方法

マンションにおける敷地利用権の評価額は、具体的には、まず路線価に土地の総面積を乗じて敷地全体の評価額を算出します。
次に、その敷地全体の評価額に、個々の区分所有者が持つ「敷地権割合」を乗じることで、その区分所有者が有する敷地利用権の相続税評価額（区分所有補正率適用前の価額）が求められます。
この計算により、マンションの共有部分である土地に対する各区分所有者の権利が適切に評価されます。

まとめ

マンションや土地といった不動産の相続税評価は、家屋部分と土地部分で評価方法が異なり、さらに区分所有補正率など複数の要素で調整される複雑なプロセスです。
マンションの家屋部分の評価は固定資産税評価額を基に、土地部分（敷地利用権）の評価は路線価と敷地権割合を基に計算されますが、最終的な評価額は区分所有補正率によって変動します。
これらの評価額は相続税額に直結するため、正確な算定が求められます。
評価方法が複雑であるため、必要に応じて税理士などの専門家へ相談することも有効な手段と言えるでしょう。

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