瑕疵物件とは？種類や告知義務を解説！トラブルを防ぐための知識BLOG

不動産購入を検討している、またはこれから検討する予定があるあなた。
物件探しを進めていく中で、「瑕疵物件」という言葉を見聞きしたことはありませんか。
「瑕疵物件」とは、物件に欠陥や不具合がある物件のこと。
一見、魅力的に見える物件でも、実は重大な問題を抱えている可能性も。
この記事では、不動産購入における「瑕疵物件」について、種類や告知義務、契約不適合責任といった法律面での解説と、トラブルを防ぐための知識を分かりやすく提供します。

□瑕疵物件とは？種類と具体的な例

不動産取引における「瑕疵物件」とは、物件に欠陥や不具合があり、本来あるべき品質や性能を欠いている物件のことです。
「訳あり物件」と呼ばれることもありますが、単に見た目に問題があるだけでなく、安全面や将来的な資産価値にも影響を及ぼす可能性があります。

1: 物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な欠陥や不具合がある状態を指します。
例えば、以下のようなケースが挙げられます。
・ 地盤沈下や地盤の不同沈下
・ 地中に大量のゴミや廃材が埋設されている
・ 土壌汚染
・ シロアリ被害
・ 雨漏りや水漏れ
・ 建物の給排水管の故障
・ 耐震強度が不足する建物

2: 心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、物件に存在する事情によって、購入者や居住者に心理的な嫌悪感や不安を与える状態を指します。
例えば、以下のようなケースが挙げられます。
・ 過去に殺人や自殺、事故死などが発生した物件（事故物件）
・ 同じマンション内や近隣に、反社会的勢力の施設がある
・ 近隣に騒音源や悪臭源がある
・ 景観が著しく悪い

3: 法的瑕疵

法的瑕疵とは、物件に法律上の問題がある状態を指します。
例えば、以下のようなケースが挙げられます。
・ 建築基準法違反
・ 都市計画法違反
・ 隣地との境界線問題
・ 権利関係が複雑で、所有権が明確でない
・ 抵当権や賃借権などの権利が設定されている

4: 環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件周辺の環境に問題がある状態を指します。
例えば、以下のようなケースが挙げられます。
・ 公害発生源が近く、騒音や悪臭が深刻
・ 近くにゴミ処理場や工場がある
・ 交通量の多い道路に面しており、騒音や排気ガスが酷い
・ 洪水や地震などの自然災害のリスクが高い

□瑕疵の告知義務と契約不適合責任

不動産取引では、売主は物件の瑕疵について、買主に告知する義務を負っています。
これは、宅地建物取引業法で定められており、売主が瑕疵を故意に隠蔽したり、告知義務を怠ったりした場合には、法律違反となります。

1: 告知義務の対象となる瑕疵

告知義務の対象となる瑕疵は、物件の価値に影響を与える可能性のあるすべての瑕疵です。
例えば、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵など、物件の価値を著しく低下させる可能性のある瑕疵は、すべて告知義務の対象となります。

2: 契約不適合責任

民法改正により、2020年4月1日以降は、売買契約履行までに生じた瑕疵に対しては、売主が契約不適合責任を負うようになりました。
これは、売主が物件の瑕疵について告知していなかった場合でも、買主が契約内容に適合しない物件を受け取った場合、売主は責任を負うことを意味します。

3: 契約不適合責任における売主の責任

契約不適合責任において、売主は、以下のいずれかの方法により、買主に対する責任を果たす必要があります。
・ 瑕疵を修補する
・ 瑕疵部分を交換する
・ 代金の一部を返還する
・ 契約を解除する

4: 買主の注意義務

買主は、契約不適合責任を主張するためには、契約内容をしっかりと確認し、物件の瑕疵を調査する必要があります。
また、瑕疵を発見した場合は、売主に速やかに通知する必要があります。

□まとめ

瑕疵物件は、物件の価値を大きく損なう可能性があり、購入後に様々なトラブルが発生するリスクがあります。
不動産購入においては、売主の告知義務や契約不適合責任について理解し、物件の瑕疵を事前にしっかりと調査することが大切です。
トラブルを防ぐためには、信頼できる不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

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