オーナーチェンジ物件とは？購入の仕組みと損しないための注意点BLOG

不動産投資の世界では、安定したキャッシュフローを生み出す物件への注目が高まっています。
特に、すでに賃貸契約が結ばれた状態で物件を引き継ぐ「オーナーチェンジ物件」は、購入後すぐに収益が発生する点で、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となり得ます。
ただし、その仕組みや注意点を理解せずに進めると、思わぬリスクに直面する可能性もあります。
ここでは、オーナーチェンジ物件の基本から、賢く投資を進めるためのポイントまでを解説します。

オーナーチェンジ物件の基本を理解する

オーナーチェンジ物件の定義

オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の不動産を、入居中のテナントが退去しないまま新たな大家に売却する取引形態を指します。
この場合、物件の所有権が売主から買主へ移転すると同時に、既存の賃貸借契約における貸主としての権利義務も、すべて買主に引き継がれます。
つまり、購入者は代金を支払った時点から、賃借人に対する家主としての立場を得て、家賃収入を受け取れるようになるのです。

入居者がいる状態での売買の仕組み

入居者がいる状態での売買は、現在の賃貸借契約をそのまま引き継ぐ形で行われます。
売買契約締結後、所有権移転登記と並行して、賃貸借契約の貸主としての地位が買主に承継され、購入した瞬間から入居者からの賃料を受け取ることができます。
また、売買代金の精算時には、前払い家賃や預かり敷金なども、売主から買主へ適切に引き継がれるか、清算されるのが一般的です。

オーナーチェンジ物件の購入で損しないには？

即時家賃収入が得られるメリット

オーナーチェンジ物件の最大の魅力は、購入直後から家賃収入が見込める点です。
すでに入居者がいるため、購入後の空室期間を心配せずに、すぐにキャッシュフローを得られます。
その結果、投資回収期間を短縮しやすく、早期の収益化を目指せるため、安定したインカムゲインを重視する投資家にとって有利な条件と言えます。

室内確認が難しいデメリット

一方で、入居者が生活していることから、室内を自由に詳細確認できない点は大きなデメリットです。
通常の取引であれば隅々までチェックできますが、オーナーチェンジ物件では内覧が制限されたり、短時間・一部のみの確認になることも少なくありません。
その結果、建物の老朽化や水回りの不具合、隠れた瑕疵など、将来修繕費がかさむリスクを見落とす可能性が高まります。

購入売却時の注意点

購入を検討する際は、まず賃貸借契約書の内容を丁寧に確認することが不可欠です。
賃料が周辺相場と比べて適正か、契約期間の残り、更新料や特約に不利な条件がないかなどをチェックしましょう。
併せて、入居者の属性や家賃滞納の有無なども可能な範囲で把握しておくことが重要です。
将来の売却を見据えるなら、空室リスクや次の入居者募集のしやすさ、周辺の賃貸需要などを踏まえ、長期的な収支シミュレーションを行うことが、トラブル回避につながります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、購入直後から家賃収入が見込める一方で、入居中ゆえに室内確認が十分にできず、潜在的なリスクを抱える側面もあります。
損を避けるには、賃貸借契約書の精査、物件状態に関する情報収集、入居者リスクの見極めを慎重に行うことが重要です。
これらを踏まえて適切にリスク管理を行えば、オーナーチェンジ物件は不動産投資における有効な資産形成手段となり得るでしょう。