相続マンション売却の税金はいくら？税負担を抑える特例と計算方法BLOG

相続したマンションの売却を検討する際、避けて通れないのが税金の問題です。
売却によって利益が出た場合には譲渡所得税などが課税されますが、それ以外にも様々な税金が発生する可能性があります。
どのような税金がかかり、それぞれいくら程度になるのか、具体的な計算方法を知りたいと思うのは自然なことでしょう。
また、できる限り税金の負担を抑えたいと考えるのも当然です。
ここでは、相続マンション売却時にかかる主な税金の種類と計算方法、さらに税負担を軽減するための特例制度について解説します。

相続マンション売却にかかる税金

相続したマンションを売却する際には、いくつかの税金が発生します。
大きく分けると、不動産取引に伴ってかかる税金と、売却で得た利益（譲渡所得）に課税される税金です。
それぞれの内容と目安を把握しておくことは、スムーズな売却のために重要です。

登録免許税と印紙税はいくらになる

まず、名義変更や売買契約に伴って、登録免許税と印紙税がかかります。
登録免許税は、法務局で登記を行う際に課される税金で、相続人への「相続登記」と買主への「所有権移転登記」の双方で発生します。
相続登記の税率は固定資産税評価額の1000分の4、所有権移転登記は原則1000分の20ですが、条件によっては軽減措置が使える場合もあります。
印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書に課され、契約金額に応じて決まります。
これらの税額は、売却価格や固定資産税評価額、契約金額によって変動します。

譲渡所得税の計算方法と税額

売却で得た利益（譲渡所得）には、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は「売却収入金額－取得費－譲渡費用」で計算します。
取得費とは、購入代金や仲介手数料、登記費用、不動産取得税などの合計で、相続の場合は被相続人が支払った取得費を引き継ぎます。
金額が不明な場合は、売却収入金額の5％を取得費とみなす概算取得費も利用できます。
譲渡費用には、仲介手数料、測量費、広告費、取壊し費用などが含まれます。
算出した譲渡所得に税率を掛けて税額を求めますが、税率は所有期間で変わります。
売却年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期譲渡所得として約20.315％、5年以下なら短期譲渡所得として約39.63％（いずれも所得税・住民税・復興特別所得税込）が適用されます。

相続マンション売却の税金負担を減らす方法は？

相続マンションの売却では、特例制度を活用することで税負担を大きく軽減できる場合があります。
どの制度が使えるかを確認し、条件を満たす形で売却を進めることが重要です。

3000万円の特別控除の適用条件と節税額

代表的なのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。
自宅として使っていた家屋や敷地を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
相続マンションでも、相続人一定の条件を満たせば適用可能です。
この特例が使えれば、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税はゼロとなり、その分の税金負担を軽減できます。

取得費加算の特例で税金はいくら減らせる

「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」も有効です。
これは、相続開始から3年を経過する年末までに相続財産を売却した場合に、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
加算できる額は、相続税額に、その不動産の相続税評価額が課税価格全体に占める割合を掛けて算出します。
取得費が増えることで譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税が軽くなります。
特に相続税額が大きいケースでは、高い節税効果が期待できます。

まとめ

相続したマンションを売却する際には、登録免許税、印紙税、譲渡所得税など複数の税金が発生します。
譲渡所得税の計算では、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引き、所有期間に応じた税率を適用する流れを押さえておくことが大切です。
さらに、「3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」などを活用すれば、税負担を大きく抑え、手元に残る金額を増やせる可能性があります。
制度や計算は複雑になりやすいため、具体的な金額試算や適用可否の判断については、税理士など専門家への相談も視野に入れながら、無理のない形で節税を図りましょう。

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