実家の相続どうする？土地活用と税金対策の判断基準BLOG

親から大切に受け継いだ実家を相続した際、その後の扱いについて悩むのは自然なことです。
そのまま住み続けるのか、活用するのか、あるいは売却するのか。
それぞれにメリット・デメリットがあり、将来設計や家族の意向、維持コストなど多方面から検討する必要があります。
また、相続に伴う税金や利用できる特例を理解しておくことで、納得感のある判断もしやすくなるでしょう。
ここでは、実家相続後の判断のポイントと、主な税金・特例について解説します。

実家を相続したら持ち続けるか手放すかどう判断する

持ち続ける場合の活用方法とメリット

実家を持ち続ける場合、活用方法はいくつか考えられます。
代表的なのは、相続人やその家族がそのまま居住するパターンです。
慣れ親しんだ地域とのつながりを保てるほか、思い出の詰まった家で暮らせることは精神的な安心感にもつながります。
別の活用法として、賃貸物件として第三者に貸し出す方法もあります。
さらに、自宅利用に限らず、店舗や事務所、趣味のスペースとして使うなど、地域性やライフスタイルに応じた使い方も検討できます。

手放す場合の選択肢とメリット

住む予定がない、維持管理が負担になるといった場合は、売却などで手放す選択が現実的です。
一般的なのは、不動産仲介会社を通じて売却し、相続した不動産を現金化して相続税や他の支出に充てる方法です。
早期の現金化を重視したい、建物の老朽化が進んでいるといった場合には、不動産会社による「買取」を選ぶこともできます。
この場合、仲介手数料が不要または軽減されやすく、契約不適合責任の負担も抑えられることが多い点がメリットです。

判断で考慮すべき相続人の意向と維持コスト

実家をどうするか決める際には、自分だけでなく、他の相続人がいる場合は全員の意向を確認し、尊重することが欠かせません。
複数相続人がいる場合、誰が取得するか、どのように活用・処分するかを事前に話し合い、合意形成を図る必要があります。
遺言書がない場合には、遺産分割協議で正式に取り決めることになります。
また、実家を持ち続ける場合は、固定資産税や都市計画税、火災保険料など、継続的なコストが発生します。
これらを長期的に負担できるかどうかに加え、建物の老朽化や立地条件による将来の資産価値の変動リスクも踏まえて判断することが大切です。

実家相続で考慮すべき税金と特例

相続税と不動産取得税の基本

実家を含む相続財産が一定額を超えると、相続税が発生する場合があります。
相続税は、被相続人の財産総額から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を差し引き、その残りに税率をかけて計算されます。
不動産も相続財産として評価され、その評価額に応じて税額が決まります。
税額は固定資産税評価額などを基準として計算され、住宅用の土地や家屋には軽減措置が適用されることもあります。
こうした基本的な税目と仕組みを把握しておくことで、相続後の資金計画が立てやすくなります。

小規模宅地等の特例の適用条件と効果

相続税を大きく軽減できる制度として、「小規模宅地等の特例」があります。
被相続人が自宅や事業に使っていた土地について、一定の条件を満たせば相続税評価額を大幅に減額できる制度です。
土地の種類ごとに限度面積や適用条件が定められており、配偶者や同居親族が自宅の敷地を相続する場合などに利用できる可能性があります。

空き家譲渡三億円特別控除の適用条件

相続した実家が空き家となっており今後も利用予定がない場合、売却による譲渡所得から控除が受けられる「空き家譲渡所得の3,000万円特別控除」が利用できることがあります。
この特例は、相続または遺贈により取得した空き家であること、相続開始から譲渡まで継続して空き家であることなど、細かな要件を満たす必要があります。
さらに、一定の耐震基準を満たすよう改修したうえで、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが条件です。
適用されれば、不動産売却に伴う所得税や住民税の負担を大きく抑えることができます。

まとめ

実家相続後に「持ち続けるか手放すか」を判断する際には、相続人全員の意向、維持コスト、活用方法を総合的に検討することが重要です。
手放す場合でも、仲介による売却や買取、空き家バンクの活用など複数の方法があり、それぞれの目的に応じた選択ができます。
また、相続税や不動産取得税、小規模宅地等の特例、空き家譲渡3,000万円特別控除などの制度を理解しておくことで、税負担を抑えながら合理的な判断がしやすくなります。
必要に応じて専門家にも相談し、ご自身と家族にとって納得のいく形で実家の今後を決めていきましょう。

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