収益物件オーナーチェンジのメリット・デメリットや購入時の注意点BLOG

収益物件への投資に興味があり、オーナーチェンジ物件の購入を検討しているけど、リスクや注意点が分からず不安を抱えている方、いませんか。

オーナーチェンジ物件は、新築物件よりも安く購入でき、賃貸経営の実績があるなど魅力的な点が数多く存在します。
しかし、一方で、すぐに修繕費が発生することが多い、入居者トラブルを抱えていることがあるなど、注意すべき点もいくつかあります。

この記事では、オーナーチェンジ物件のメリット、デメリット、購入時の注意点、成功するためのチェックポイントを解説します。

□収益物件のオーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、賃貸借契約が継続したまま物件の所有者が変わる収益物件のことです。

＊オーナーチェンジ物件のメリット

1:新築物件よりも安く購入できる

オーナーチェンジ物件は、新築物件よりも安く購入できる点が魅力です。
なぜなら、新築物件は、物件価格だけでなく、設計料や土地の測量費など、中古物件にはない費用が発生するためです。
オーナーチェンジ物件は、新築特有の諸経費が不要となることから、新築物件よりも安く購入できるのです。

2:賃貸経営の実績がある

オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸経営が行われているため、収益性を事前に確認できます。
新築物件の場合、入居者が想定通りに決まるかどうか不安な面がありますが、オーナーチェンジ物件では、過去の入居状況や家賃収入などを参考に、将来の収益性を予測できます。
そのため、新築物件よりも安定した収益が見込めるといえるでしょう。

3:入居者との関係を引き継ぐ

オーナーチェンジ物件では、前のオーナーとの賃貸借契約を引き継ぐため、入居者との関係もそのまま引き継ぎます。
これは、入居者とのトラブルを回避する上で大きなメリットとなります。
特に、長年住んでいる入居者であれば、物件への愛着も強く、安定した賃貸収入が見込める可能性が高いでしょう。

＊オーナーチェンジ物件のデメリット

しかし、オーナーチェンジ物件には、メリットだけでなく、デメリットも存在します。

1:すぐに修繕費が発生することが多い

オーナーチェンジ物件は、築年数が経過している物件が多いため、購入後すぐに修繕が必要となる場合があります。
前のオーナーが適切な修繕を行っていなかった場合、大きな修繕費用が発生する可能性も考えられます。
物件の修繕履歴をしっかりと確認し、必要であれば専門家に見てもらうことをおすすめします。

2:入居者トラブルを抱えていることがある

オーナーチェンジ物件の中には、入居者トラブルを抱えている場合もあります。
入居者トラブルには、夜間の騒音、ペットの飼育、家賃滞納など、様々なものが考えられます。
入居者の属性や過去のトラブル発生状況などを事前に確認することで、リスクを最小限に抑えられます。

□オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

オーナーチェンジ物件を購入する際には、メリットとデメリットを理解した上で、慎重に検討することが重要です。

1:物件の修繕履歴を確認する

物件の修繕履歴を確認することは、オーナーチェンジ物件を購入する上で非常に重要です。
過去にどのような修繕が行われてきたのか、また、今後の修繕費用がどれくらい見込まれるのかを把握することで、将来のリスクを事前に予測できます。
売主から修繕履歴の資料を入手し、しっかりと確認するようにしましょう。

2:入居者情報を確認する

入居者情報を確認することも、オーナーチェンジ物件を購入する上で欠かせません。
入居者の属性、過去のトラブル発生状況、家賃滞納歴などを調べることで、将来の入居者トラブルのリスクを把握できます。
売主から入居者情報を入手し、しっかりと確認するようにしましょう。

3:賃貸借契約を確認する

賃貸借契約書の内容を確認することも重要です。
契約内容によっては、オーナーの権利や義務が制限される場合があります。
特に、家賃の金額、更新時の条件、解約時の条件などは、しっかりと確認するようにしましょう。

4:物件の周辺環境を確認する

物件の周辺環境を確認することも重要です。
周辺にどのような施設があるのか、治安はどうか、交通の便はどうかなどを調べることで、物件の価値や将来性を判断できます。
実際に現地に行って、周辺環境を確認することをおすすめします。

5:専門家の意見を聞く

オーナーチェンジ物件を購入する際には、不動産業者や弁護士などの専門家の意見を聞くことをおすすめします。
専門家は、物件の価値やリスクを客観的に判断し、適切なアドバイスをしてくれます。
専門家の意見を参考に、安心して投資を進められるでしょう。

□まとめ

オーナーチェンジ物件は、新築物件よりも安く購入でき、賃貸経営の実績があるなど魅力的な点がある一方、すぐに修繕費が発生することが多い、入居者トラブルを抱えていることがあるなど、注意すべき点もいくつかあります。
オーナーチェンジ物件を購入する際には、メリットとデメリットを理解し、物件の修繕履歴、入居者情報、賃貸借契約の内容、周辺環境などをしっかりと確認することが重要です。
これらの点を踏まえ、慎重に検討することで、オーナーチェンジ物件は安定した収益を生み出す有効な投資手段となるでしょう。

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